Jeżeli:

• zdarza Ci się w Twojej działalności, że kupujesz maszyny bądź inne ruchomości od przedsiębiorców
• planujesz zakup całego magazynu od innego przedsiębiorcy
• chcesz przejąć salon fryzjerski lub inny działający zakład z wyposażeniem

a ruchomości te znajdują się w lokalu/magazynie wynajmowanym przez Twojego kontrahenta, powinieneś mieć pewność czy sprzedający nie ma zaległości płatniczych wobec wynajmującego.

Już odpowiadam dlaczego. Jeżeli z tytułu umowy najmu najemca nie płaci czynszu i opłat związanych z najmem (za media, śmieci itp) to z chwilą powstania zaległości na ruchomościach stanowiących własność najemcy powstaje z mocy prawa ustawowe prawo zastawu na rzecz wynajmującego.

Art.  670. K.C. [Ustawowe prawo zastawu]

§  1. Dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu.

To, że zastaw powstaje z mocy prawa, oznacza, że nie potrzeba żadnego oświadczenia wynajmującego w przedmiocie zastawu. Jest to też dobra wiadomość dla wszystkich wynajmujących. Przyznam, że rzadko kiedy wynajmujący ma świadomość istnienia zastawu i tego jak może z niego skorzystać. O tym opowiem szerzej w następnym wpisie.

Jeżeli zakupisz nieruchomości obciążone zastawem i zostaną one usunięte z wynajmowanego lokalu/magazynu – zastaw wtedy wygasa.

Art.  671. K.C. [Wygaśnięcie zastawu]

§  1. Przysługujące wynajmującemu ustawowe prawo zastawu wygasa, gdy rzeczy obciążone zastawem zostaną z przedmiotu najmu usunięte.

Ruchomości, które zakupiłeś przestają w takim przypadku być obciążone zastawem ustawowym.

Pamiętaj jednak, że wynajmujący może sprzeciwić się temu, by ruchomości usunąć z przedmiotu najmu. Prawo do tego daje mu art. 671 K.C.:

§  2. Wynajmujący może się sprzeciwić usunięciu rzeczy obciążonych zastawem i zatrzymać je na własne niebezpieczeństwo, dopóki zaległy czynsz nie będzie zapłacony lub zabezpieczony.

Jeżeli więc zawrzesz umowę i będziesz chciał ruchomości np. maszyny zabrać, możesz spotkać się ze sprzeciwem wynajmującego, włącznie z wezwaniem policji.

W jeszcze gorszej sytuacji będziesz, jeżeli twoja transakcja kupna polega na przejęciu na własność magazynu i wynajęcie go na potrzeby własnej działalności albo też przejmujesz zakład fryzjerski z wyposażeniem. Jeżeli zakupione przez Ciebie maszyny pozostaną w miejscu najmu np. magazynie – właściciel magazynu (wynajmujący) będzie miał cały czas ustawowe prawo zastawu na ruchomościach.
Co więcej, jeżeli wynajmujący będzie dysponował już tytułem wykonawczym wobec zadłużonego najemcy, będzie mógł zrealizować swoje prawo zastawu w trakcie postępowania komorniczego i zabezpieczyć się z ruchomości obciążonych zastawem w pierwszej kolejności przed innymi wierzycielami.

W takiej sytuacji pozostanie Ci dochodzenie roszczenia odszkodowawczego od sprzedającego. Procesy o tego typu roszczenia nie są łatwe ani krótkie. Z tych samych powodów nie są również tanie.

Zakup ruchomości od zadłużonego sprzedającego ma jeszcze jedną czarną stronę. Otóż, jeżeli jako kupujący wiedziałeś o tym, że sprzedający dokonując transakcji z Tobą działa z pokrzywdzeniem wierzycieli, musisz brać również pod uwagę ewentualne powództwo przeciwko Tobie ze skargi pauliańskiej.

W przypadku jeżeli, sprzedający chce za uzyskane środki spłacić wierzyciela, np. wynajmującego, można zawrzeć porozumienie trójstronne, w którym wynajmujący zwolniłby ruchomości spod zajęcia, a sprzedający zgodziłby się na to, żeby część ceny została przekazana przez kupującego bezpośrednio na rzecz wynajmującego. W ten sposób chronisz swoje interesy i nie narażasz się na ewentualne powództwo ze skargi pauliańskiej.

Pamiętaj, że zawierając umowę zakupu maszyn czy też innych ruchomości możesz zastrzec w umowie na swoją rzecz karę umowną, którą sprzedający będzie Ci zobowiązany zapłacić, jeżeli okaże się, że sprzedawane maszyny lub inne ruchomości są obciążone prawami osób trzecich (np. zastawem). Możesz również w takiej sytuacji zastrzec dla siebie prawo odstąpienia od umowy.

Kary umowne w takiej sytuacji są dosyć istotne, zwłaszcza jeżeli odsprzedajesz maszyny lub ruchomości dalej. Twój kontrahent (kupujący od Ciebie) może również odstąpić od umowy, możesz stracić wtedy zaliczkę, którą Ci zapłacił, albo jeżeli tak masz skonstruowaną umowę, możliwe że będziesz jemu musiał zapłacić karę umową, jeżeli nie sprzedasz mu umówionej rzeczy w terminie.

Jeżeli masz jakieś pytania w związku z poruszonym dzisiaj tematem – pisz śmiało do mnie na maila lub zostaw informacje w komentarzu.

Autor: Magdalena Bojaryn, radca prawny dla biznesu, przedsiębiorca.

Napisałam ten wpis, jak zawsze, żeby ułatwić Ci życie. Jeżeli uważasz, że jest przydatny, możesz go udostępnić przez FB lub LinkedIn. Będzie mi bardzo miło.

Jeżeli chcesz być na bieżąco możesz polubić naszą kancelarię na FB: Biznesove Kancelaria Radców Prawnych Kacprzyk Bojaryn. Możesz również dołączyć do nas na LinkedIn: Biznesove.

Znajdziesz mnie tutaj: Magdalena Bojaryn Facebook, Magdalena Bojaryn LinkedIn

Zapraszam również na mojego drugiego bloga, jeżeli interesują Cię tematy związane z umowami. najmu.