Jak skorzystać z zastawu na ruchomościach najemcy- wskazówki dla wynajmującego

Magdalena Bojaryn13 marca 20174 komentarze

Jak skorzystać z zastawu na ruchomościach najemcy- wskazówki dla wynajmującego 

Zastaw ustawowy na ruchomościach stanowiących własność najemcy to jedno z narzędzi do skutecznego dochodzenia należności przez wynajmującego. Rzadko się o nim pamięta, bo nie jest łatwe w stosowaniu i wiąże się z pewnymi ryzykami. Trzeba po prostu wiedzieć jak z niego korzystać.

Zatem na początek garść informacji czym zastaw jest i jak powstaje. Potem opowiem Ci jak z niego skorzystać.

Czym jest zastaw ustawowy w umowie najmu?

  1. Zastaw ustawowy powstaje z mocy ustawy w chwili, kiedy Twój najemca zaczyna zalegać z płatnościami za najem. Czyli Twoje prawa jako wynajmującego od razu są chronione w razie nierzetelności najemcy. Nie musisz składać żadnego oświadczenia w tym zakresie.
  2. Zastaw ten zabezpiecza należności czynszowe i świadczenia dodatkowe, co oznacza zastaw ten nie obejmuje np. kar umownych wynikających z umowy np. za niezwrócenie przez najemcę lokalu w terminie! Przyjmuje się, że świadczeniami dodatkowymi są:opłaty związane z eksploatacją lokalu, bieżącymi remontami, sprzątaniem.
  3. Zastaw ten powstaje na ruchomościach (rzeczach) stanowiących własność bądź współwłasność najemcy i znajdujących się w wynajmowanym lokalu/mieszkaniu
  4. Zastaw ten dotyczy tylko zbywalnych ruchomości dłużnika, z tego względu pamiątkowe zdjęcia z wakacji, albumy rodzinne, dokumentacja dotycząca działalności firmy nie będzie obciążona zastawem. Zastaw ma służyć zwiększeniu prawdopodobieństwa odzyskania należności od dłużnika, a więc musi dotyczyć tylko tego co może być spieniężone. Do oceny zbywalności stosuje się przepisy dotyczące egzekucji komorniczej.
  5. Zastawem są zabezpieczone należności czynszowe nie wyższe niż za rok 
  6. Jeżeli Twój najemca w trakcie trwania stosunku najmu, zalegając Tobie z opłatami za czynsz sprzeda lub w inny sposób pozbędzie się własności rzeczy znajdujących się w przedmiocie najmu (lokalu, mieszkaniu) nie ma to wpływu na istnienie zastawu; dopiero usunięcie tych rzeczy z lokalu/mieszkania powoduje wygaśnięcie zastawu.

UWAGA! Możesz w taki sposób sformułować umowę najmu, żeby usunięcie ruchomości z przedmiotu najmu nie pozbawiało Cię zastawu. Jeżeli chcesz wiedzieć jak to zrobić – skontaktuj się ze mną. 

Co w praktyce daje Ci zastaw?

  1. po pierwsze możesz, nawet siłowo, sprzeciwić się temu, aby najemca zabrał jakiekolwiek rzeczy z Twojej nieruchomości, którą mu wynajmujesz, czym możesz wpłynąć na to, żeby Ci zapłacił,
  2. jeżeli ruchomości, na których jest zastaw, zostaną zabrane przez komornika bądź inny organ egzekucyjny, który prowadzi egzekucje przeciwko Twojemu najemcy, to zastaw nie wygasa, a Ty musisz powiadomić komornika o tym, że przysługuje Ci prawo zastawu na tych zajętych ruchomościach i komornik, po sprzedaży rzeczy na licytacji w pierwszej kolejności zaspokoi Twoje należności z najmu i opłat dodatkowych (nie więcej niż za rok).

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej – napisz do mnie lub zadzwoń. Chętnie odpowiem na Twoje pytania.

Zawsze możesz też zostawić wiadomość w komentarzu. Każdy praktyczny przykład omówiony na szerszym forum zbliża nas do (prawie) idealnego rozwiązania problemu.

PS Jeżeli jesteś ciekawy co będzie w następnych częściach wpisów dotyczących umowy najmu – zapisz się na newsletter. Z powodu dużej ilości obowiązków nie mogę obiecać regularnych wpisów, ale postaram się, żeby wpis ukazał się jeszcze w tym tygodniu.

Będę pisać o innych metodach ochrony interesów wynajmującego: będzie o karach umownych i ryzyku z tym związanym, o przewłaszczeniu rzeczy najemcy i co z tym może zrobić wynajmujący.

**********

Autor: Magdalena Bojaryn, radca prawny dla biznesu, przedsiębiorca.

Napisałam ten wpis, jak zawsze, żeby ułatwić Ci życie. Jeżeli uważasz, że jest przydatny, możesz go udostępnić przez FB lub LinkedIn. Będzie mi bardzo miło.

Jeżeli chcesz być na bieżąco możesz polubić naszą kancelarię na FB: Biznesove Kancelaria Radców Prawnych Kacprzyk Bojaryn. Możesz również dołączyć do nas na LinkedIn: Biznesove.

Znajdziesz mnie tutaj: Magdalena Bojaryn Facebook, Magdalena Bojaryn LinkedIn

W czym mogę Ci pomóc?

    Twoje dane osobowe będą przetwarzane przez Kancelaria Radców Prawnych M. Kacprzyk, M. Bojaryn s.c. w celu obsługi przesłanego zapytania. Szczegóły: polityka prywatności.

    { 4 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

    Łukasz 28 lipca, 2017 o 12:57

    Witam, co w sytuacji gdy wynajmujący blokuje wejście do lokalu usługowego, nie informując, że skorzystał z prawa zastawu i zmusza prokurenta do przyłączenia się do długu i dobrowolnego poddania się egzekucji. Czy miał do tego prawo? Z góry bardzo dziękuję za odpowiedź.

    Odpowiedz

    Magdalena Bojaryn 28 lipca, 2017 o 21:07

    Dzień Dobry, Wynajmujący nie musi informować o skorzystaniu z prawa zastawu, ponieważ zastaw powstaje z mocy prawa z chwilą kiedy najemca zaczyna zalegać z płatnościami z tytułu umowy najmu za czynsz najmu.

    Co do zmuszenia prokurenta, o którym Pan pisze, sprawa jest bardziej kontrowersyjna ponieważ co do zasady – brak podstawy prawnej do tego aby prokurent ponosił odpowiedzialność za zobowiązania spółki. Rozumiem, że wynajmujący postawił warunek, że otworzy lokal jak prokurent przyłączy się do długu.

    Jednak nazwałabym to elementem negocjacji i jeżeli prokurent się na to zgodził a jego zgoda nie była efektem groźby czy też wykorzystania słabszej pozycji, może być to uznane za skuteczne i wtedy prokurent będzie odpowiadał za dług jak spółka.

    Pozdrawiam serdecznie!
    MB

    Odpowiedz

    Małgorzata 27 kwietnia, 2018 o 08:03

    Witam,
    jak wygląda kwestia skierowania sprawy do komornika- czy mając tytuł wykonawczy nakazujący zapłatę za czynsz należy skierować go do komornika wnioskując o wyegzekwowanie należności, czy też należałoby wnioskować o sprzedaż celem zaspokojenia z zastawu? I jak ten zastaw komornikowi wykazać?

    Odpowiedz

    Łukasz 16 listopada, 2020 o 12:55

    Dzień dobry

    Pani Magdaleno, z uwaga przeczytałem Pani artykuł opisujący „ustawowe prawo zastawu” jednak chciałbym zapytać o kilka szczegółów, żeby móc dobrze poruszać się w świetle obowiązujących przepisów.
    Otóż, na mocy odrębnych umów wynajmu nieruchomości dysponujemy trzema budynkami, w których wynajmujemy powierzchnię pod lokale użytkowe naszym najemcom. Jeden z nich, od dłuższego czasu zalega z płatnościami za czynsz i media, w związku z tym podjęliśmy decyzję o wypowiedzeniu umowy i wprowadzenia w życie „ustawowego prawa zastawu”. Chciałbym zaznaczyć, że Najemca poddał egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt. 4 kpc, ale moje pytanie brzmi: jaka powinna być kolejność działań w takim przypadku, jakie pisma i do kogo trzeba skierować, aby nadać moc prawną tej egzekucji z majątku ruchomego. Dodam jeszcze że 09.10.2020 Najemca został pisemnie wezwany do zapłaty zaległości z zaznaczeniem że brak wpłaty w ciągu 7 dni spowoduje natychmiastowe zerwanie umowy najmu. Żadnej wpłaty nie dokonał.

    Z góry dziękuję za odpowiedź

    Łukasz Polakiewicz

    Odpowiedz

    Dodaj komentarz

    Na blogu jest wiele artykułów, w których dzielę się swoją wiedzą bezpłatnie.

    Jeśli potrzebujesz indywidualnej pomocy prawnej, napisz do mnie :)

    Przedstaw mi swój problem, a ja zaproponuję, co możemy wspólnie w tej sprawie zrobić i ile będzie kosztować moja praca.

    Twoje dane osobowe będą przetwarzane przez Kancelaria Radców Prawnych M. Kacprzyk, M. Bojaryn s.c. w celu obsługi komentarzy. Szczegóły: polityka prywatności.

    Poprzedni wpis:

    Następny wpis: