Blaski i cienie podnajmu

Magdalena Bojaryn23 sierpnia 2019Komentarze (0)

Kluczową częścią działalności naszej Kancelarii jest uczestniczenie w negocjacjach poprzedzających zawarcie umowy, tak aby nasi klienci w efekcie zawierali bezpieczne umowy.

Często reprezentuję klientów podczas negocjacji umów najmu, zwłaszcza jeżeli chodzi o najem długoterminowy dużych powierzchni. Dużych czyli powyżej 500 m kw.

Sprawa jest prostsza jeżeli najemca ma zamiar wykorzystywać wynajmowaną nieruchomość do swojej działalności. Negocjacje nie idą już tak gładko, gdy w grę w chodzi najem w celu częściowego podnajmu. Czyli najemca część nieruchomości wykorzystuje na cele swojej działalności, a pozostałą część podnajmuje.

Korzyści dla najemcy:

  1. jeżeli planuje ekspansję swojego biznesu w niedalekiej przyszłości, to dysponowanie większą nieruchomością powoduje, że nie musi szukać nowej lokalizacji; musi tylko w odpowiednim zakończyć umowy podnajmu;
  2. wynajmując większą powierzchnię wynajmujący może wynegocjować lepsze stawki za metr kwadratowy, następnie zarobić na podnajmie; w najkorzystniejszej wersji – podnajemcy sfinansują mu w całości bądź częściowo koszty najmu.

Nie jest to rozwiązanie bez wad:

  1. obsługa podnajmu generuje dodatkowe zaangażowanie czyli koszty; podnajemcami trzeba się zająć; a najpierw ich znaleźć;
  2. podnajem nie jest taki korzystny (o tym za chwilę) jak najem, więc podnajemcę może być trudniej znaleźć;
  3. ryzyko finansowe jest większe; nie wiadomo czy trafi się uczciwy i rzetelny podnajemca, a puste przebiegi (miesiące bez podnajmu) będą obciążały kieszeń najemcy.

Podnajem dla właściciela nieruchomości

Dla wynajmującego, właściciela nieruchomości większą nieruchomość z możliwością podnajmu korzyść jest jednocześnie wadą.

Mając jednego najemcę, nie wynajmujący nie musi szukać innych najemców, nie musi obsługiwać najmu dla kilku podmiotów. Koszty obsługi najmu są więc niższe, ale jednocześnie ryzyko większe.

Mając jednego najemcę – polegamy jedynie na jego wypłacalności i rzetelności.

Będąc na miejscu właściciela nieruchomości chyba wolałabym zatrudnić dobrego menedżera ds najmu i mieć większą kontrolę nad najemcami, niż skupić całe ryzyko finansowe w jednym miejscu.

Możliwe również, że musiałabym z czasem zweryfikować swoje stanowisko.

Sytuacja podnajemcy – trochę między młotem (właścicielem nieruchomości) a kowadłem (wynajmującym)

Pamiętać trzeba, że umowa podnajmu wygasa z mocy prawa z chwilą kiedy umowa najmu przestaje obowiązywać.

W praktyce oznacza to, że niezależnie od tego jakie terminy wypowiedzenia będą ustalone w umowie podnajmu,  w sytuacji kiedy umowa najmu przestanie obowiązywać, to samo stanie się z umową podnajmu.

W takiej sytuacji należy np:. doprowadzić do tego, aby właściciel nieruchomości zobowiązał się do wejścia w prawa i obowiązki wynajmującego, z chwilą kiedy umowa najmu wygaśnie. Chodzi o zapewnienie ciągłości podnajmu.

Podnajemca powinien również zweryfikować formę zawarcia umowy najmu nieruchomości. Jeżeli jest zawarta z datą pewną, a więc przynajmniej w formie z podpisami notarialnie poświadczonymi, zmiana właściciela nieruchomości w trakcie trwania umowy najmu, nie wpłynie na tą umowę. W przeciwnym razie, nowy właściciel mógłby ją wypowiedzieć.

Podnajemca powinien też dowiedzieć się jak właściciel nieruchomości i wynajmujący określili w swojej umowie okoliczności, które mogą spowodować zakończenie umowy. Przy najmie długoterminowym najczęściej strony dążą do zachowania trwałości stosunku najmu, jednak oczywistym jest, że właściciel nieruchomości nie będzie tolerował braku płatności.

Podnajemca może wtedy w umowie podnajmu zażądać tego, aby wynajmujący przedstawiał mu co kwartał, dowody wpłaty czynszu najmu, żeby wiedział czy umowa najmu jest zagrożona.

Strony mogą też w umowie podnajmu przewidzieć sankcje za przedterminowe rozwiązanie umowy podnajmu, w postaci kary umownej. Należy tylko mieć na względzie to, żeby kara umowna nie była zastrzeżona na wypadek rozwiązania umowy z powodu nie płacenia za czynsz lub inne należności – ponieważ takie postanowienie w umowie będzie nieważne.

Umowa trójstronna – czy aby nie za tłoczno?

W przypadku umowy podnajmu, dobrym pomysłem jest aby umowa ta była trójstronna.

I jest to dobry pomysł nie tylko ze względu na podnajemcę.

Właściciel nieruchomości ma okazję poznać podnajemcę, a jakby nie było jest to podmiot korzystający z jego nieruchomości. Może też wtedy domagać się złożenia oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji co od opróżnienia lokalu przez podnajemcę. Może również zastrzec w umowie prawo do jej wypowiedzenia na wypadek, gdyby wynajmujący pomimo przesłanek z tego prawa nie korzystał.

Właściciel nieruchomości powinien również bardzo dokładnie przemyśleć zakresy odpowiedzialności najemcy za podnajemców, oraz kwestie rozliczeń za nakłady.

To czego nie ma w umowie

Trzeba mieć na względzie to, że nie normując jakichś sytuacji w umowie godzimy się na to, co jest w kodeksie cywilnym. To, że czegoś nie ma w umowie nie musi oznaczać, że nie zostało to uregulowane.

Koniecznie trzeba zweryfikować postanowienia dotyczące najmu jakie znajdują się w kodeksie cywilnym, wiedzieć, które są bezwzględnie obowiązujące a które można umową zmienić.

Jeżeli czegoś nie widzimy, nie oznacza to zawsze, że tego nie ma. Może oznaczać to tylko tyle, że tego nie widzimy. A wiadomo, że nieznajomość prawa szkodzi.

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 604 255 020e-mail: mb@kacprzyk-bojaryn.pl

{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }

Dodaj komentarz

Wyrażając swoją opinię w powyższym formularzu wyrażasz zgodę na przetwarzanie przez Kancelaria Radców Prawnych M. Kacprzyk, M. Bojaryn s.c. Twoich danych osobowych w celach ekspozycji treści komentarza zgodnie z zasadami ochrony danych osobowych wyrażonymi w Polityce Prywatności

Administratorem danych osobowych jest Kancelaria Radców Prawnych M. Kacprzyk, M. Bojaryn s.c. z siedzibą w Łodzi.

Kontakt z Administratorem jest możliwy pod adresem mb@kacprzyk-bojaryn.pl.

Pozostałe informacje dotyczące ochrony Twoich danych osobowych w tym w szczególności prawo dostępu, aktualizacji tych danych, ograniczenia przetwarzania, przenoszenia danych oraz wniesienia sprzeciwu na dalsze ich przetwarzanie znajdują się w tutejszej Polityce Prywatności. W sprawach spornych przysługuje Tobie prawo wniesienia skargi do Generalnego Inspektora Ochrony Danych Osobowych.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: