Jak skorzystać z zastawu na ruchomościach najemcy- wskazówki dla wynajmującego

Magdalena Bojaryn        13 marca 2017        2 komentarze

Jak skorzystać z zastawu na ruchomościach najemcy- wskazówki dla wynajmującego 

Zastaw ustawowy na ruchomościach stanowiących własność najemcy to jedno z narzędzi do skutecznego dochodzenia należności przez wynajmującego. Rzadko się o nim pamięta, bo nie jest łatwe w stosowaniu i wiąże się z pewnymi ryzykami. Trzeba po prostu wiedzieć jak z niego korzystać.

Zatem na początek garść informacji czym zastaw jest i jak powstaje. Potem opowiem Ci jak z niego skorzystać.

Czym jest zastaw ustawowy w umowie najmu?

  1. Zastaw ustawowy powstaje z mocy ustawy w chwili, kiedy Twój najemca zaczyna zalegać z płatnościami za najem. Czyli Twoje prawa jako wynajmującego od razu są chronione w razie nierzetelności najemcy. Nie musisz składać żadnego oświadczenia w tym zakresie.
  2. Zastaw ten zabezpiecza należności czynszowe i świadczenia dodatkowe, co oznacza zastaw ten nie obejmuje np. kar umownych wynikających z umowy np. za niezwrócenie przez najemcę lokalu w terminie! Przyjmuje się, że świadczeniami dodatkowymi są:opłaty związane z eksploatacją lokalu, bieżącymi remontami, sprzątaniem.
  3. Zastaw ten powstaje na ruchomościach (rzeczach) stanowiących własność bądź współwłasność najemcy i znajdujących się w wynajmowanym lokalu/mieszkaniu
  4. Zastaw ten dotyczy tylko zbywalnych ruchomości dłużnika, z tego względu pamiątkowe zdjęcia z wakacji, albumy rodzinne, dokumentacja dotycząca działalności firmy nie będzie obciążona zastawem. Zastaw ma służyć zwiększeniu prawdopodobieństwa odzyskania należności od dłużnika, a więc musi dotyczyć tylko tego co może być spieniężone. Do oceny zbywalności stosuje się przepisy dotyczące egzekucji komorniczej.
  5. Zastawem są zabezpieczone należności czynszowe nie wyższe niż za rok 
  6. Jeżeli Twój najemca w trakcie trwania stosunku najmu, zalegając Tobie z opłatami za czynsz sprzeda lub w inny sposób pozbędzie się własności rzeczy znajdujących się w przedmiocie najmu (lokalu, mieszkaniu) nie ma to wpływu na istnienie zastawu; dopiero usunięcie tych rzeczy z lokalu/mieszkania powoduje wygaśnięcie zastawu.

UWAGA! Możesz w taki sposób sformułować umowę najmu, żeby usunięcie ruchomości z przedmiotu najmu nie pozbawiało Cię zastawu. Jeżeli chcesz wiedzieć jak to zrobić – skontaktuj się ze mną. 

Co w praktyce daje Ci zastaw?

  1. po pierwsze możesz, nawet siłowo, sprzeciwić się temu, aby najemca zabrał jakiekolwiek rzeczy z Twojej nieruchomości, którą mu wynajmujesz, czym możesz wpłynąć na to, żeby Ci zapłacił,
  2. jeżeli ruchomości, na których jest zastaw, zostaną zabrane przez komornika bądź inny organ egzekucyjny, który prowadzi egzekucje przeciwko Twojemu najemcy, to zastaw nie wygasa, a Ty musisz powiadomić komornika o tym, że przysługuje Ci prawo zastawu na tych zajętych ruchomościach i komornik, po sprzedaży rzeczy na licytacji w pierwszej kolejności zaspokoi Twoje należności z najmu i opłat dodatkowych (nie więcej niż za rok).

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej – napisz do mnie lub zadzwoń. Chętnie odpowiem na Twoje pytania.

Zawsze możesz też zostawić wiadomość w komentarzu. Każdy praktyczny przykład omówiony na szerszym forum zbliża nas do (prawie) idealnego rozwiązania problemu.

PS Jeżeli jesteś ciekawy co będzie w następnych częściach wpisów dotyczących umowy najmu – zapisz się na newsletter. Z powodu dużej ilości obowiązków nie mogę obiecać regularnych wpisów, ale postaram się, żeby wpis ukazał się jeszcze w tym tygodniu.

Będę pisać o innych metodach ochrony interesów wynajmującego: będzie o karach umownych i ryzyku z tym związanym, o przewłaszczeniu rzeczy najemcy i co z tym może zrobić wynajmujący.

PS. Jeżeli nie jesteś pewien czy umowa najmu chroni w wystarczający sposób Twoje interesy – wejdź na stronę www.bezpiecznaumowa.kacprzyk-bojaryn.pl, wypełnij krótki formularz i dowiedz się czy Twoja umowa jest bezpieczna.

{ 2 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Łukasz Lipiec 28, 2017 o 12:57

Witam, co w sytuacji gdy wynajmujący blokuje wejście do lokalu usługowego, nie informując, że skorzystał z prawa zastawu i zmusza prokurenta do przyłączenia się do długu i dobrowolnego poddania się egzekucji. Czy miał do tego prawo? Z góry bardzo dziękuję za odpowiedź.

Odpowiedz

Magdalena Bojaryn Lipiec 28, 2017 o 21:07

Dzień Dobry, Wynajmujący nie musi informować o skorzystaniu z prawa zastawu, ponieważ zastaw powstaje z mocy prawa z chwilą kiedy najemca zaczyna zalegać z płatnościami z tytułu umowy najmu za czynsz najmu.

Co do zmuszenia prokurenta, o którym Pan pisze, sprawa jest bardziej kontrowersyjna ponieważ co do zasady – brak podstawy prawnej do tego aby prokurent ponosił odpowiedzialność za zobowiązania spółki. Rozumiem, że wynajmujący postawił warunek, że otworzy lokal jak prokurent przyłączy się do długu.

Jednak nazwałabym to elementem negocjacji i jeżeli prokurent się na to zgodził a jego zgoda nie była efektem groźby czy też wykorzystania słabszej pozycji, może być to uznane za skuteczne i wtedy prokurent będzie odpowiadał za dług jak spółka.

Pozdrawiam serdecznie!
MB

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: